Otra vez la Ley de Alquileres est en el centro de la polmica. Mientras en el Congreso se debaten sus modificaciones, por ahora sin definiciones, el mercado contina retrado: hoy, los propietarios deciden prorrogar los contratos por perodos muy cortos o hasta mantener sus inmuebles vacos, reduciendo an ms el nmero de propiedades en oferta en el mercado locativo.
“El mercado est expectante, hay mucha informacin cruzada. El ao pasado se haba bajado Bienes Personales, lo cual haba sido una buena noticia. Se sum luego el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional que gener un revalu inmobiliario y, ahora, el debate de una nueva Ley de Alquileres. Los propietarios se quieren proteger y eso incide en el precio de los alquileres”, explica Fabin Achval, dueo de la inmobiliaria homnima.
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Qu pasa con los alquileres
Hoy el stock disponible de alquileres se reduce a niveles histricos. “No hay propiedades para alquilar”, sostiene Marta Liotto, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).
Segn la matriculada, en el primer trimestre del ao la situacin se agrav hasta llegar a mnimos histricos de oferta disponible de inmuebles en alquiler.
Loas prrrogas de contratos vencidos crecieron en los ltimos seis meses, muchas veces con abusos en los precios y aumentos desmedidos.
Segn datos de Daniel Bryn, asesor inmobiliario y dueo de Invertire Real Estate, hoy hay 5700 departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, aproximadamente 40% menos que hace 6 meses.
Lo que sucede hoy es que muchos de los inversores “se retira del mercado de los alquileres porque no es rentable. Hoy, este tipo de inversor est desapareciendo. El pblico es el comprador final”, explica Achval.
Esto genera una suba de los precios. Segn los datos relevados por Zonaprop, en el ltimo ao los valores ascendieron un 53%. En el primer trimestre del ao los alquileres (nuevos contratos) acumulan una suba de 14%.
“Es muy mal momento para el sector. Para propietarios y locatarios hay una gran incertidumbre sobre cules son las reglas de juego”, explica Achval.
En medio de la polmica crece el nmero de propietarios que deciden cerrar las puertas de sus inmuebles y dejarlos como viviendas ociosas. “Hasta que no se defina el futuro de la nueva ley muchos propietarios deciden quitar sus inmueble del mercado y esto aumenta semana a semana”, remarca Liotto.
Las prrrogas en los contratos locativos son cada vez ms comunes
El mayor problema lo tienen los inquilinos que tienen sus contratos a punto de vencerse. “Los propietarios que tenan acuerdos hasta marzo lo que hicieron fue una prrroga, que son acuerdos entre partes, en la mayora de los casos por seis meses“, explica Liotto.
Lo cierto es que las prrrogas de contratos vencidos crecieron en los ltimos seis meses, muchas veces con abusos en los precios y aumentos desmedidos. Lo curioso es que, si bien era una prctica que comenz a tomar fuerza con la nueva Lay de Alquileres, como un mecanismo para poder continuar con la vieja norma, las prrrogas que, en un principio de hacan por dos aos -el mismo tiempo que dispona esa norma-, hoy se hacen por un ao y hasta seis meses.
Otra de las consecuencias que genera el debate de la Ley de Alquileres y la falta de decisiones sobre el tema, es que crece el nmero de propiedades que se vuelcan al mercado locativo, pero con valores en dlares, como una manera de los dueos de cubrirse de una inflacin sin freno.
En medio de la polmica crece el nmero de propietarios que deciden cerrar las puertas de sus inmuebles y dejarlos como viviendas ociosas.
Qu pasa con la venta de inmuebles
La ley de alquileres afecta tambin al mercado de compra-venta. Esto es como consecuencia de la baja rentabilidad que genera hoy un inmueble en alquiler.
Segn los ltimos datos de Zonaprop hoy la rentabilidad es del 3,46%, pero en algunos barrios como Palermo o Caballito esa suma apenas alcanza al 3%.
La baja rentabilidad, sumado al anuncio de nuevos impuestos como el revalo inmobiliario desalentaron al inversor que apostaba a comprar un inmueble para destinarlo al mercado del alquiler. “Hoy no existen estos inversores, lo que reducen an ms el nmero de operaciones”, explica Achval.
Segn los ltimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en febrero se realizaron 1558 escrituras. Lo que muestra que solo en los primeros dos meses del ao se hicieron un total de 2943 operaciones, el segundo peor registro despus del 2020, en plena pandemia.
El mayor problema lo tienen los inquilinos que tienen sus contratos a punto de vencerse. “Los propietarios que tenan acuerdos hasta marzo lo que hicieron fue una prrroga, que son acuerdos entre partes, en la mayora de los casos por seis meses”, explica Liotto.
El Radar Inmobiliario, que elabora Achval, muestra que el stock actual de inmuebles a la venta es de 162.000 unidades y solo se vende menos del 1%. Se requiere entre 5,6 y 5,8 aos en absorber la demanda solo en Capital, cundo el promedio histrico era de dos aos.
Pedido de las inmobiliarias
El lunes las cmaras inmobiliarias presentaron un documento al Congreso Nacional en donde expresan la necesidad de modificaciones urgentes a la Ley vigente.
“Este documento histrico para el sector naci luego de un gran trabajo conjunto entre los profesionales inmobiliarios de todo el pas, poniendo en conjunto el conocimiento que cada uno tiene de la realidad del mercado en su provincia o regin”, explica Liotto.
“Nos encolumnamos detrs de la postura de modificar nicamente plazo o periodo de contrato y el plazo y formato de actualizacin de los valores“, indican.
Hoy, la nueva ley establece contratos por tres aos y una actualizacin anual que toma como parmetro el ndice de inflacin y la suba de los salarios.
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“Todas las entidades del sector hemos puesto a disposicin del Congreso a nuestros equipos tcnicos, y confiamos en poder empezar a trabajar de inmediato con los legisladores a fin de dar forma a la Ley que requiere el mercado para recuperar su vitalidad“, finaliza la matriculada.
“Creemos que una vez ms el Estado se mete en temas de propiedad privada y lo que hace es generar ms confusin y malestar. Lo que nosotros notamos es que los propietarios ya estn cansados de este tipo de intervenciones, donde les indiquen con impuestos y reglas como tienen que manejar su o sus propiedades”, agrega Matas Chirom, director general de Baign Operaciones Inmobiliarias.
“Todos deberan poder acceder a una vivienda, pero no desde las trabas y los obstculos, sino desde el incentivo y beneficios para este acceso. Estas regulaciones afectan a las dos partes involucradas; ya quienes se vean limitados a acceder a una vivienda, ahora con estas posibles regulaciones, se ven ms imposibilitados”, finaliza el especialista.
