Alza de más del 100% en cuotas de créditos frenaría compra de vivienda en 2023

La inflación, las altas tasas de interés y el fin a los subsidios no VIS afectarán negativamente las ventas de vivienda en el 2023, y llevaría a que muchas familias colombianas no puedan cumplir con su sueño de tener casa o apartamento propio.

Las tres variables, que son tomadas en cuenta a la hora de la revaluación de los créditos hipotecarios por parte de los bancos a las personas naturales, derivarían en desembolsos menores al 50% del valor inicialmente solicitado por los hogares.

Y para estas familias, el panorama no está despejado ya que a una inflación que está en 13,12%, llevará a que el Banco de la República sin duda suba aún más las tasas de interés para desestimular el consumo de los colombianos.

Así, para los hogares del país que estén interesados en adquirir una unidad habitacional, la nueva realidad es que les representará menores montos de dinero en los créditos finales aprobados y para ser desembolsados, lo que llevará a que no puedan tener el cierre financiero trazado con respecto al inmueble que proyectan adquirir. Más cuando el poder adquisitivo también ha decrecido.

“Núcleos familiares que en la preventa compraron una casa o un apartamento en el 2021 o 2022, y cuyas entregas están programadas para el 2023, los créditos que solicitaron al sector financiero entran nuevamente a estudio para su revalidación. Así, si inicialmente se le preaprobaron $100 millones, el banco le informa que ahora son $60 millones o menos”, señaló Felipe Echeverri, presidente de Constructora Capital Medellín.

Incertidumbre

Y es que la situación no está nada fácil para las familias que se metieron en el negocio de adquirir vivienda y que por capacidad financiera hoy están con la incertidumbre de si podrán finalmente tener su casa o apartamento.

Ese es el caso de Vanessa Rendón, quien con su pareja, inició en diciembre de 2020 el proceso para comprar apartamento en uno de los tantos proyectos inmobiliarios que se desarrollan actualmente en el municipio de Caldas (Antioquia).

Además de solicitar el crédito hipotecario a la entidad financiera que escogieron, también se postularon a un subsidio de vivienda No VIS, esto último teniendo como fin que fuera un aporte significativo ya que amortiguaba la cuota mensual por siete años.

“Cuando el banco preaprobó el crédito hipotecario las cuotas mensuales quedaron trazadas con tasa fija en $1.580.000 por 15 años. Y con el subsidio, la suma calculada para nosotros pagarle al banco cada mes estaba en poco más de $1.000.000”, contó Vanessa.

Sin embargo, con el pasar de las semanas su incertidumbre sobre la posibilidad de tener apartamento creció. Al incremento en las tasa de interés por los ajustes que viene realizando el Banco de la República en los últimos 10 meses (llegó al 12% en diciembre) como medida para frenar la inflación, se sumó el anunció del nuevo gobierno de no continuar con los subsidios No VIS. “Fue mucho tiempo sin tener la certeza de si podríamos cubrir la cuota mensual”, recordó.

Y su temor se hizo realidad, ya que en días pasados recibieron la tan esperada noticia que les cayó como un balde de agua fría: la cuota mensual del crédito hipotecario les aumentó en más del 110%, ya que la obligación quedó entre $2.300.000 y $2.600.00

“Con nuestros ingresos no podemos cubrir la mensualidad ya que subió más del doble. Además, el otro temor que tenemos es por la cuota inicial que ya dimos y que se perdería por incumplimiento del negocio si decidimos no seguir. Como hay un contrato de por medio, al no cumplirlo la multa se nos llevaría la plata que ya entregamos”, señaló.

Tasas y alternativas

De acuerdo con asesores de créditos hipotecario consultados por EL COLOMBIANO sobre el fin de los subsidios No VIS y el incremento en la tasas de interés, y sobre cómo esto afectarán las cuotas mensuales, explicaron de entrada que este fenómeno ha llevado a que la capacidad de pago que tenían las familias hace ocho o 10 meses no llegue a ser la misma en la actualidad.

Incluso, fueron más allá y precisaron que, con el incremento en las tasas de interés (hace ocho o 10 meses era de 8,5% y hoy están en el 18%), las cuotas de ese crédito hipotecario prácticamente se duplican, así una familia que esta con el mismo ingreso se quedaría sin capacidad de pago para atender la obligación.

Los asesores además explicaron que el comportamiento alcista en las tasas de interés también va en contra de los indicadores de ley, los cuales señalan que la cuota del crédito hipotecario no puede superar el 30% de los ingresos del hogar.

Para el sector financiero, las constructoras están a la expectativa frente a un 2023 complejo en el sector y más en el de vivienda ya que las altas tasas y el fin a los subsidios No VIS derivarían en un aumento de inventarios por el desestimiento en el proceso de compra, y la intención de la banca es que las familias busquen alternativas para continuar con el negocio.

Así, el comportamiento de los desestimientos en la compra de unidades habitacionales podría presentar un efecto reversible, más si se tiene en cuenta que, según registros de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) en el 2022, la cifra fue del 10,7% para vivienda NO VIS, y que para el 2023 se estima que podría superar el 12%.

Por esta razón, los bancos ofrecen alternativas para que las familias colombianas no deshagan del negocio.

Las entidades financieras brindan inicialmente la opción de que se unifiquen los ingresos entre varios miembros que pertenezcan o no al ese núcleo familiar para integrarlos a ese crédito con el fin que se pueda amortiguar la obligación hipotecaria y salvar el negocio.

La segunda fórmula consiste en ofrecer tasas preferenciales, las cuales dependen de los análisis que los bancos tomando como referencia la experiencia crediticia y los ingresos económicos.

Los expertos consultados explicaron que la intención es brindar una tasa de interés preferencial con una reducción entre 100 y 200 puntos básicos, es decir que esta podría quedar entre 16% y 17%.

Y la tercera alternativa que ofrece la banca para que las familias continúen con el negocio es ampliar a 30 años el tiempo de vida del crédito hipotecario y con una tasa de interés que se traza con UVR (Unidad de Valor Real) indicador que esta indexado al costo de vida.

Con este ejercicio, la cuota mensual de ese crédito bajaría hasta en un 40%. Sin embargo, para este proceso los bancos también realizan los respectivos análisis, al igual que las familias que se enfrentarían a tasas de interés variables.

De acuerdo a los asesores de créditos hipotecarios, si definitivamente la familia no puede seguir con el negocio se va a ver obligada con la constructora a realizar la cesión del derecho para que un tercero con capacidad económica retome el negocio.

Activo con valorización

Tanto para los expertos en crédito hipotecario, como para los gremios del sector de la construcción de vivienda, el negocio que hace una familia para la compra de una casa o apartamento debe ser visto más como una inversión.

Y subrayan que es más favorable para los hogares lograr el proceso de adquisición independiente que las tasas de interés estén altas, ya que esto se compensa con la valorización que ha tenido el inmueble en los últimos 24 a 36 meses.

“Se debe tener en cuenta que el inmueble se ha valorizado en los últimos dos o tres años. Y las familias que hayan comprado con una expectativa de tasa de interés menor, pero que al momento del desembolso final esta es más alta, lo que termina por incrementar la cuota del crédito hipotecario, los más recomendable es no desestimar el negocio”, señaló Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia.

El líder gremial recalcó que al no deshacer el proceso de compra, la familia tiene un inmueble “que ha presentado una rentabilidad muy alta que difícilmente se pueda presentar en otro momento, y los bancos están ofreciendo muy buenas alternativas para atender la obligación crediticia”.

Loaiza, así mismo, recalcó que el Banco de la República ya certificó que la proyección para el 2023 llegue al 7%, y para el 2024 esté en el 4%. “Con esta tendencia comenzarían a bajar las tasas de interés. También es un muy buen momento para que una entidad financiera reconfigure el crédito si aún la cuota es alta”, recalcó.

Además, el gerente de Camacol Antioquia agregó que “quien compre vivienda hoy sobre planos, con una oferta certificada bajo esta modalidad de preventa, que es del 78%, y cuya entrega esté programada para el 2025 o 2026, hay que tener presente que la cuota mensual del crédito hipotecario que se aplica es con la tasa de interés que esté en ese momento dictada por la inflación, y es la que regirá en el desembolso para la entrega del inmueble”.

En el mismo sentido, Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, señaló que los bancos de manera responsable, y periódicamente, revalúan los créditos de acuerdo a las tasas de interés, y le informan a los constructores el monto real que le pueden desembolsar en el crédito hipotecario a las familias.

“Por las altas tasas de interés, a lo que se suma que ya no hay subsidios No VIS, las familias que iban a contar con un crédito hipotecario para pagar con cuotas mensuales de $1,5 millones, ahora se le puede incrementar la cuota mensual por encima de los $2,2 millones”, recalcó Estrada.

Panorama del sector

Para organizaciones expertas en temas financieros del país como la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif), las ventas de vivienda decrecerían por las altas tasas y el fin a los subsidios no VIS.

De acuerdo con el Reporte Anif Sector Construcción (Rasec) “los segmentos medios de la vivienda se verán afectados por la finalización de los subsidios No Vis, lo que se suma a unas condiciones de tasas de interés retadoras y al incremento de precios en la oferta y la demanda”.

Por su parte, el Centro de Investigación Económica y Social (Fedesarrollo), en su reciente Encuesta de Opinión del Consumidor reveló que en diciembre de 2022 la disposición a comprar vivienda cayó frente al mes inmediatamente anterior (noviembre), y que por ciudades, este indicador decreció en cuatro de los cinco centros urbanos analizados.

“En diciembre, el indicador de disposición a comprar vivienda se ubicó en -48,1%, lo que equivale a una reducción de 5,4 puntos porcentuales (pps) frente al mes anterior (-42,7%). La intención disminuyó en Bogotá (-3,8 pps), Medellín (-8,4 pps), Cali (-21,0 pps) y Bucaramanga (-12,1 pps), mientras que aumentó en Barranquilla (23,0 pps relativo a lo observado en noviembre de 2022)”, dice Fedesarrollo en la encuesta.

Así mismo, el centro de estudios económicos resalta en su sondeo que con respecto al 2021, la disposición de los colombianos a comprar vivienda cayó un 57,6% en Bogotá, y en el mismo sentido Bucaramanga con el 44,8%, Medellín con el 43,8% y Cali con el 35,2%.

Finalmente, la encuesta resalta que al comparar diciembre de 2022 frente al mes anterior (noviembre), la intención para adquirir una unidad habitacional disminuyó en los niveles socioeconómicos alto y medio.

“Los resultados del indicador de disposición a comprar vivienda desagregados por nivel socioeconómico en diciembre (2022) mostraron una disminución frente al mes previo de -46,9 pps en el estrato alto y -17,4 pps en el estrato medio, mientras aumentó 11,2 pps en el estrato bajo”, subraya el contenido del sondeo.