Los expertos advierten de que los cambios deben promoverse lo antes posible para evitar la escalada de los prstamos para vivienda
Podemos vuelve a recurrir a uno de sus temas bandera, la vivienda, para tomar posiciones en esta larga carrera electoral en la que parecen embarcados los partidos polticos. Y vuelve a recurrir, tambin, al intervencionismo en el mercado como va para tratar de aliviar el impacto de la inflacin en las familias ms vulnerables. En este contexto, la formacin liderada por Ione Belarra plantea establecer un tope temporal a la subida de las hipotecas de tipo variable para las familias con menos recursos ante la escalada del Eurbor.
Fuentes financieras han acogido la propuesta con escepticismo. “Nadie en Europa est hablando de esto. Las entidades ya estn supervisadas por el Banco Central Europeo (BCE) y, en ltimo trmino, es un tema de Competencia”, aseguran en conversacin con EL MUNDO.
El planteamiento de Podemos es que los bancos ofrezcan obligatoriamente a sus clientes la posibilidad de acogerse a una reduccin en su crditos hipotecarios. As, durante un ao el diferencial de las hipotecas de tipo variables sera de un 0,10%, sin aumento del plazo de amortizacin del crdito. Segn sus clculos, la bajada de la cuota mensual pivotara entre los 100 y 150 euros, en un momento en el que la subida de tipos del BCE ha impulsado al Eurbor por encima del 2%. Para aplicar la medida, se tomara como referencia los umbrales que se fijaron durante la pandemia para desplegar las moratorias hipotecarias y de arrendamiento.
Los expertos, sin embargo, no creen que se pueda intervenir con tanta facilidad en el mercado, ni que esa sea la solucin en un momento de incertidumbre econmica como el actual. “Es una medida contraproducente que genera inseguridad jurdica en cuanto supone una modificacin retroactiva y por tanto injusta de unas condiciones libremente pactadas”, seala Gregorio Izquierdo. Director General del Instituto de Estudios Econmicos (IEE). “Este tipo de propuestas generan riesgo regulatorio con el consiguiente aumento del coste de capital, lo que va a tener el efecto perverso de encarecer y limitar la disponibilidad de crdito hipotecario a futuro. Para ayudar a los colectivos con riesgo de vulnerabilidad financiera existen alternativas ms justificadas y menos distorsionantes con la libertad de empresa que los controles de precios”, aade Izquierdo.
Cambio de condiciones
Desde la firma intermediaria de hipotecas Hipoo plantean otras alternativas que ya estn vigentes en el mercado y que permiten salvar, al menos parcialmente, los incrementos continuados de las cuotas hipotecarias. La primera y ms comn pasa por renegociar las condiciones de la hipoteca que ya tenemos contratada. Este cambio se puede realizar de tres maneras distintas: mediante un pacto con el banco con el que se tiene la hipoteca (novacin), mediante el traslado del prstamo a una entidad distinta (subrogacin de acreedor) o contratando una nueva hipoteca fija para cancelar la variable que se tiene vigente.
“Negociar con tu propia entidad bancaria una novacin hipotecaria, es decir, una renegociacin de las condiciones de la misma, puede considerarse como un ejercicio ptimo de cara a facilitar un ahorro clave frente a la subida del eurbor”, apunta Juan Pedro Zamora, director de Desarrollo de Negocio de Hipoo.
Todo apunta a que el Eurbor se mantendr al alza en los prximos meses por las subidas de tipos del BCE. Algunos analistas sealan al nivel del 1,90% a finales de este ao y del 2,20% cuando acabe 2023. CaixaBank Research es ms conservador y pronostica que este ndice cerrar el 2022 al 1,48% y alcanzar el 1,78% el ao que viene.
Por eso desde el comparador HelpmyCash advierten de que el cambio debe llevarse a cabo lo antes posible. “En estos momentos, los bancos estn subiendo sus tipos fijos porque prefieren que sus clientes contraten hipotecas variables. An hay entidades que ofrecen intereses fijos competitivos del entorno del 2%, pero cuanto ms se tarde en efectuar el paso del tipo variable al fijo, menos probabilidades habr de conseguir un inters atractivo”, aaden desde el
Pausa en las cuotas
Otra de las opciones a las que apunta Zamora para proteger las cuotas hipotecarias del alza del Eurbor son los periodos de carencia. “Este tipo de producto hipotecario es un aadido que se puede negociar con la entidad bancaria que establece que puede producirse una pausa en el pago mensual de las cuotas, generalmente de entre 12 y 24 meses“, explica.
Esta carencia puede negociarse aunando capital e intereses o solo capital. Las hipotecas con perodo de carencia pueden llegar a ser muy tiles si se elige de forma correcta el momento en el que aplicar dicha pausa de pago de cuotas. Por ejemplo, si se elige un presumible punto lgido del Eurbor, se pueden solventar con ello unas cuotas elevadas debido a la previsin realizada.
Seguro de hipotecas
La tercera opcin es tambin la ms compleja y arriesgada, por eso desde Hipoo recomiendan siempre abordarla con un experto y no contratarla si no se entiende debidamente su funcionamiento. Se trata del swap hipotecario, que “pese a ser un producto de riesgo, puede servirnos para salvaguardar, en cierto modo, las subidas del Eurbor”, apunta Zamora. Sobre este producto financiero, el experto establece que “es un seguro que cubre una posible subida de los tipos de inters a partir de un determinado nivel, si bien mi recomendacin es acudir a un experto debido a la complejidad del producto y las posibles consecuencias de negociarlo de forma errnea”.
El funcionamiento del swap hipotecario es el siguiente: en el caso de que los tipos de inters subiesen por encima de un nivel determinado, no se pagara ms cuota hipotecaria debido al alza de los intereses, sino que a cambio se pagara dicha prima de seguro. Esta prima de seguro es una vinculacin equivalente a un seguro de hogar o un seguro de vida, y puede ser de gran ayuda en el caso de que el Eurbor subiese de forma desmesurada como hizo hace aproximadamente hace 15 aos, cuando lleg a sobrepasar el 5%.
En cualquier caso, tanto si se trata de un swap hipotecario o de una hipoteca con carencia, habra que negociarlos antes de la firma de la hipoteca, es decir, durante el proceso de negociacin previo.
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