En el 2021, el sector edificador fue uno de los renglones clave en la reactivación de la economía y en la recuperación de los empleos que se perdieron en el 2020 por la crisis que dejó el covid-19, al punto que se marcó una cifra récord a nivel de ventas, con 239.168 unidades habitacionales, un 17,5 por ciento más que en el 2020.
Pero luego de este auge, el 2022 muestra desde hace varios meses una ralentización de estos niveles logrados, ya que datos recientes de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) revelaron que en julio se comercializaron 14.580 unidades, para una variación negativa 31,7 por ciento con respecto al mismo período del año pasado, acentuando la tendencia negativa que se traía de meses anteriores.
La cifra se dio por la caída del segmento de vivienda de interés social, cuya baja fue del 30,5 por ciento anual y el No VIS, que retrocedió 31,7 por ciento. Un mes atrás, el dato del primer semestre arrojó que en ese lapso se vendieron en Colombia 127.218 viviendas nuevas, para un crecimiento de 2,5 por ciento anual.
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Es decir que con ello se acelera el ritmo de caída que se advertía en meses anteriores y, según analistas del Grupo Bancolombia, esto marca una señal ya real de que las condiciones del entorno están afectando el buen ritmo que se logró, no solo por las políticas de subsidios directos, sino por el impulso del subsidio a la tasa de interés.
Sin embargo, este mecanismo, para el que se abrieron 100.000 subsidios que cubrían la mitad de la cuota mensual del crédito durante 7 años, ya no está en los planes del nuevo Gobierno, que ha argumentado que las ayudas deben enfocarse en las personas de menores recursos, lo cual afectará los niveles de comercialización que se venían dando.
Pero al mismo tiempo, según los analistas del Grupo Bancolombia, si bien no se espera una desaceleración súbita de la actividad ni de la demanda de materiales de construcción en el corto plazo, existen otros factores que ejercerán peso a la baja en la dinámica.
Por ejemplo, señalan que un reciente sondeo de intención de compra de vivienda de Fedesarrollo reveló que en julio el interés por comprar este activo alcanzó un nivel negativo de 35,3 por ciento, ahondando su caída tras un mes de recuperación en junio.
“Esta medida da cuenta de un menor apetito por la compra de inmuebles, lo que muestra una pérdida de dinamismo en línea con un entorno más ácido de adquisición de vivienda”, aseguran los analistas de la entidad financiera.
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Crece la preocupación
Y a la par de esta reducción en el nivel de ventas y en el apetito por comprar vivienda, en el sector viene al alza la incertidumbre sobre los cambios que eventualmente tenga que afrontar no solo la comercialización de vivienda para estrenar, sino el mercado de los inmuebles usados, con la nueva reforma tributaria.
En el proyecto radicado por el Ministerio de Hacienda ante el Congreso se contempla, según el partido Cambio Radical, eliminar las exenciones para los proyectos de vivienda VIS y de interés prioritario (VIP), aspecto que el ministro de Hacienda, José Antonio Ocampo, señaló que estará incluido en los ajustes de la ponencia que se presentará en las próximas semanas para el primer debate en c omisiones terceras y cuartas conjuntas del Senado y la Cámara.
Pero aun así, otro tema que genera escepticismo es el aumento del porcentaje de impuesto de ganancia ocasional, que podría pasar al menos al 20 por ciento, según ha dejado ver el Gobierno, a un 10 por ciento actual, aspecto que, según el exvicepresidente Germán Vargas Lleras, limitaría el comercio de viviendas usadas y puede estimular la subfacturación de las transacciones.
Por ello, propuso recientemente que haya una excepción para que en las utilidades obtenidas en la venta de la vivienda, que se usen en la compra de una nueva casa o apartamento, no se cause el impuesto.
Y a esto se suma la idea de volver a gravar con el IVA la venta de inmuebles de más de 960 millones de pesos, lo cual, según la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) terminaría encareciendo los proyectos nuevos de viviendas de interés social (VIS), ya que los terrenos donde se levantarán estas obras se encarecerían por efecto de arrastre.
Así, esto frenaría también el mercado de bienes de segunda mano, ya que el IVA a las transacciones inmobiliarias afecta a todos los usos como locales, oficinas, bodegas, lotes y fincas.
Karina Reyes, presidente de Fedelonjas, ha advertido que este impuesto frena la dinámica de la cadena de la construcción e incentiva la informalidad y la evasión de impuestos, ya que cuando se habla de transacciones no se trata solamente de la venta sino de hipotecas, permutas, herencias e, incluso, divisiones de patrimonio en casos de divorcios.
Y recordó que en el 2019, cuando se cobró un impuesto al consumo a la vivienda de más de 888 millones de pesos, se desmontó porque apenas logró 300.000 millones de pesos de recaudo frente a los dos billones de pesos previstos, pero sí encareció los terrenos para los grandes proyectos, lo que impactó el costo de producción de la VIS.
Tasas de interés al alza, otro factor complejo
Un reciente análisis del equipo de investigaciones económicas de Bancolombia señala que otro hecho que podría incidir en una pérdida de dinamismo hacia adelante en el mercado de vivienda del país es el salto de las tasas de interés para la adquisición y construcción de vivienda, que hace menos accesible la financiación.
De acuerdo con el documento, la tasa media de adquisición de vivienda se situó al cierre de julio en 13,6 por ciento tras registrar un avance de 380 puntos básicos frente al cierre del mes previo, con lo cual esta tasa registra un incremento de 510 puntos básicos, o medio punto porcentual, en lo corrido del año, un ajuste menos que proporcional a los 600 puntos básicos de la tasa de referencia del Banco de la República.
“Es importante anotar que fue tras el alza hasta 9 por ciento en la tasa de referencia que las tasas de adquisición registraron el ajuste más significativo. Los ajustes a movimientos previos fueron mucho menos marcados”, explica el análisis.
Y de forma similar la tasa de interés media para construcción de vivienda escaló hasta 14,38 por ciento y acumuló una subida de 858 puntos básicos en lo corrido del año. La mayor parte de ese incremento se materializó en julio, con 749 puntos básicos, mientras que hasta junio la tasa media de construcción de vivienda había incrementado solo 109 puntos básicos frente a 450 puntos básicos en la tasa de referencia del emisor.
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