La guerra de Ucrania y Rusia, una posible crisis económica en camino y una huelga de transporte que afecta más al inmobiliario de lo que algunos creen son un escenario convulso para el negocio del real estate español. Raul Guerrero, consejero delegado de Gestilar desde enero de 2020, charla con idealista/news sobre el negocio promotor en España, sobre en qué momento se encuentra el inmobiliario en el país y cómo le afectan todos los ‘baches’ sociales, políticos y económicos a su negocio residencial.
Gestilar es una de las principales promotoras inmobiliarias del país. ¿Cuántos proyectos tienen en marcha en este momento?
Ahora mismo tenemos once proyectos con 1.400 viviendas en construcción. Adicionalmente tenemos suelo para otras 1.800 viviendas, por lo que, en diferentes fases tenemos más de 3.000 viviendas, algo que nos da tranquilidad porque tenemos producto para los próximos cuatro o cinco años.
¿Cuáles son los próximos pasos de Gestilar? Nuevos proyectos, nuevas ciudades en las que desembarcar…
Nuestro planteamiento estratégico a nivel geográfico se centra en Madrid, por ser el centro de nuestro negocio y donde hemos cerrado más operaciones, pero también tenemos delegaciones en Galicia, Cataluña y Baleares. Fuera de España estamos en Portugal, en Lisboa, con 200 viviendas, y buscando proyectos para seguir creciendo. Nuestra política de expansión está ahora centrada en la cornisa cantábrica, en el sur y en Levante. En el sur estamos yendo a ciudades donde hay una población mayor y más actividad industrial y que provoque empleo, por lo que vamos a Málaga y Sevilla.
En concreto Málaga creemos que va a crecer mucho, de hecho, ahora mismo es ya la segunda ciudad por número de transacciones inmobiliarias en España, por delante de Barcelona. Tiene buen clima, y se está convirtiendo en un ‘hub’ tecnológico, ya que muchas empresas están apostando por esta ciudad. Además, la pandemia y el teletrabajo ha cambiado la concepción de vivienda y la relación con el puesto de trabajo, ya que hemos detectado que mucho directivo europeo está eligiendo el Málaga o Valencia para vivir.
La promotora española, históricamente, no ha ido más allá de las fronteras del país a hacer negocio. ¿A qué se debe?
La internacionalización del negocio promotor tiene dos componentes importantes que hay que plantearse antes de salir. El primero, fundamentalmente, es la atomización del sector. En el 2021, ha habido unas 570.000 transacciones de viviendas en España, de las cuales solo 70.000 han sido obra nueva. Nosotros tenemos una media de 500-600 viviendas al año, por lo que nuestra cuota de penetración en el mercado es del 1%, con lo cual tienes un mercado muy importante en España en el que consolidarte y crecer. Y luego, además, el tema de la vivienda es muy particular porque no es sólo un modelo de negocio, sino algo que es también cultural. La cultura de la vivienda en España es distinta a la que puede darse en Francia o Italia. No solo a nivel de qué tipo de viviendas haces, sino en cuanto a la cultura de la propiedad. Es algo que pasa dentro de España, imagínate fuera.
Habéis tenido alianzas con fondos como Morgan Stanley o Autonomy. ¿Tenéis en la hoja de ruta dar entrada a más capital externo para crecer?
Nuestro modelo de negocio, respecto al capital, se basa en la asociación puntual. Nuestra empresa de capital 100%, por lo que no tenemos socios. Sin embargo, hemos hecho muchos vehículos con fondos. Nuestra alianza principal es con Morgan Stanley, ya que tenemos un vehículo de casi 400 millones de euros en venta. Con Autonomy Capital tenemos un proyecto muy importante en Vigo, que es el barrio del Cura, no solo por el tamaño, que son 300 viviendas y 15.000 m2 comerciales, sino por ser un proyecto también de regeneración urbana. Hemos trabajado también con fondos como Azora, Aberdeen, DWS… al final, lo que buscamos para cada proyecto es el capital que mejor lo entienda. Y siempre estamos abiertos a nuevas alianzas.
2020 y 2021 fueron dos ejercicios turbulentos. ¿Cómo afectó la pandemia a Gestilar?
El confinamiento que sufrimos hizo que se cambiara el paradigma de la vivienda en la mente de los consumidores. Hemos pasado mucho tiempo encerrados en casa y hemos detectado las carencias que tenía. Nos hemos dado cuenta que todos queríamos más amplitud, luz, terrazas, cerca de zonas verdes… A nosotros no nos ha afectado en exceso, ya que Gestilar venía apostando por este tipo de vivienda durante años. A nosotros nos ha reafirmado en nuestra estrategia.
¿Me podrías decir un error y un acierto que hayáis detectado en cuanto a cultura empresarial a raíz de la pandemia?
Más que pensar en aciertos o errores pienso en cambios de tendencias o comportamientos de clientes. El mercado inmobiliario es cambiante porque se debe no solo a los ciclos de consumo y económicos. Cuando estos ciclos son un poco más ‘apretados’ suelen hacerse viviendas un poco más pequeñas, menos dormitorios, etc… y lo que hay que hacer es estar muy pendiente de las tendencias. No tener miedo a cambiar.
2022 se presentaba como un ejercicio que, por fin, iba a ser más tranquilo y sin sobresaltos y, de golpe, estalló la guerra entre Rusia y Ucrania. ¿Cómo les afectará este conflicto?
El conflicto bélico introduce incertidumbre, sobre todo en cuánto va a durar. Las consecuencias son directamente proporcionales al tiempo que se alargue. Si se cierra relativamente rápido, existirán consecuencias económicas, pero serán leves. Ahora mismo lo que hay es incertidumbre, y en un sector como el inmobiliario esto hace que se ralenticen los procesos.
En cuanto a la producción, la guerra no ha afectado, pero si que lo ha hecho las subidas de la energía y combustibles que ha propiciado una guerra de transportes. A nosotros nos afecta mucho más la huelga que la guerra, ya que tu cadena de producción no puede soportar una falta de suministros, porque te provoca una ralentización en los procesos de fábrica. Pero bueno, entendemos que ambas situaciones son pasajeras y son incertidumbres que desaparecerán rápido.
Entonces, ¿la huelga de transporte podría retrasar las obras de Gestilar?
Si, pero no frenarlas. Un par de semanas de incidencia en periodos de fabricación de dos años. Que en realidad son rápidamente recuperables. Esta es una de las fortalezas de haber creado nuestra propia constructora hace cuatro años.
El aumento del precio de las energías repercute directamente en un aumento del coste de construcción y de los materiales. ¿Tenéis margen de maniobra o se repercutirá directamente al precio de las viviendas?
El precio de venta no es una consecuencia del precio de construcción. Tiende a ser todo lo contrario. El precio de venta lo marca el mercado y la capacidad de pago de los españoles. Y en función de esas variables, el promotor tiene su escandallo de costes. El precio de venta está subiendo, pero subidas cercanas al IPC, no mucho más. Son subidas orgánicas.
¿Crees que la situación política mundial condiciona la compra de casas por parte de españoles?
La condiciona, pero no en el sentido de comprar o no comprar, sino que la decisión se toma con mucha más calma, está mucho más meditada. Esa incertidumbre, por ejemplo, con las situaciones actuales, la hemos estado viendo en estas ultimas dos semanas en clientes potenciales nuestros. Detectamos que, si en una situación normal necesitan dos visitas para decidirse, ahora quieren visitarla entre tres y cuatro veces. El nivel de ventas no ha caído, pero el nivel de maduración de la venta si ha caído.
¿Qué opina sobre la industrialización?
Pues opino que es bueno y necesario para el sector. El sector de la construcción es el que menos ha avanzado en los últimos veinte años, no se ha digitalizado apenas. Es un sector que depende mucho de la mano de obra, algo que afecta no solo a calidades sino también a plazo de ejecución. Para la industrialización hay varias cosas que se necesitan, una de ellas es la repetición, y en el caso de Gestilar estamos empezando por cosas más pequeñas y, de ahí, ir ampliando y creciendo.
¿Os habéis planteado construir vuestra propia fábrica?
De momento estamos estudiando soluciones con fabricantes. Crear nuestra propia fábrica nos limitaría en cuanto al crecimiento, ya que estaría enfocado a una sola estancia, por ejemplo. Por lo que preferimos subcontratar y apoyar a estas empresas especializadas.
¿Cuál es el perfil de cliente de Gestilar? y qué tipo de vivienda levantáis?
Suele ser una pareja, profesionales y con un nivel socioeconómico medio-alto. La gran mayoría vienen de viviendas de reposición. Con una edad comprendida entre 30 y 55 años.
¿Cuál es el tipo de producto que vendéis en Gestilar?
Es un producto que compite por calidad. Nosotros no competimos en precio, porque siempre habrá alguien que pueda hacerlo más barato que tú.
El acceso a la vivienda para gente joven es cada vez más difícil. ¿Qué planes tenéis desde Gestilar para poder hacer un poco más fácil la compra de vivienda a jóvenes con menos recursos en España?
En cuanto el acceso a primera vivienda, nosotros estamos muy activos en el modelo ‘build to rent’. Como promotora de obra nueva estamos inmersos en proyectos de cerca de 2.000 viviendas en diferentes fases de construcción. La apuesta para la vivienda asequible, hoy por hoy, está enfocada al alquiler. En España hay una falta de oferta de vivienda de obra nueva en alquiler importante, y hay que meter en el parque de vivienda de alquiler producto nuevo, de calidad, con muchos equipamientos…
Teniendo constructora propia, ¿barajáis la idea de lanzar una segunda marca más asequible enfocada a la Generación Z, por ejemplo?
Nosotros hemos hecho mucho tipo de viviendas. Entre ellas más de 800 viviendas protegidas, por ejemplo. Y hemos hecho viviendas de un precio más asequible. No descartamos hacer ‘build to sell’ (como una marca blanca) pero siempre lo haríamos bajo la misma marca. La marca lo que pretende es competir por calidad en todos los segmentos de mercado, por lo que, si nosotros mañana tuviéramos un suelo para levantar vivienda protegida, intentaríamos hacerla en una calidad mejor a la que se está haciendo en la manzana de al lado, porque esa es nuestra máxima.
Estáis en un gran número de ciudades en España. ¿Cuáles son las que mejor funcionan en Gestilar por el tipo de producto que ofrece?
En todas las ciudades hay zonas en las que la competencia es mayor y en otras en la que es menor. En Madrid la competitividad es tremenda, ya que todos los promotores nacionales estamos aquí. Además que es la ciudad con el precio de venta más alto.
¿Y otras plazas en las que queráis entrar con Gestilar que aun no tengáis presencia?
A nivel de expansión territorial, siempre estamos en continua búsqueda de proyectos. Como objetivo fijado, tenemos en el radar a Málaga y Sevilla, en Levante ciudades como Valencia y Alicante y cornisa cantábrica.
Hace 8 años desembarcasteis en el mercado catalán y habéis afirmado en distintas ocasiones que es una plaza en la que Gestilar funciona bien. ¿Cómo os afecta la legislación actual en Barcelona?
Cataluña ha tenido dos leyes polémicas. Por un lado, en Barcelona la ley que se introdujo en el que las nuevas promociones debían reservar el 30% de VPO. Esto provocó una reducción de oferta de obra nueva y nuevos proyectos. Al final meter esa carga en suelos ya consolidados no deja de ser una bajada de la potencialidad económica del proyecto. Además, no se traduce en una reducción del precio del suelo, por lo que complica mucho los nuevos proyectos. Nosotros hemos analizado muchos proyectos en la ciudad en los últimos dos años y no los hemos podido abordar por no ser viables económicamente.
Por otro lado, a nivel Cataluña, estaba la ley de contención de rentas en toda la comunidad, pero ha sido tumbada por el Constitucional. A nosotros justo cuando entró en vigor nos pilló con el lanzamiento de un proyecto en ‘build to rent’, pero tenía una moratoria de tres años para la obra nueva, y no nos afectó. Pero no obstante, todo el sector coincidió en que era una ley que no podía acabar saliendo tal y como estaba planeada. Nunca fue una ley a la que tuviéramos miedo
En cuanto al mercado madrileño, ¿Os planteáis entrar en Madrid Nuevo Norte?
Es el ámbito en el que a todos los promotores nos gustaría estar, pero aun le queda mucho desarrollo por delante. Ahora grandes fondos con gran pulmón financiero pueden empezar a tomar posiciones en las bolsas de suelo para promover en unos años, pero en nuestro caso, por nuestra estructura de capital, esperaremos a estar en una fase más cercana al suelo finalista. Pero sin duda es un proyecto en el que queremos estar.
